A Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco – ADEMI-PE e o Sindicato da Indústria da Construção de Pernambuco – SINDUSCON-PE, entidades que congregam a totalidade das empresas incorporadoras e construtoras nesta Unidade da Federação, considerando a aquisição do imóvel uma importante conquista social, esperam, com a edição deste Manual do Adquirente de Imóvel, poder esclarecer ao público em geral sobre aspectos fundamentais, que são relativos ao roteiro e às informações a serem seguidos nas diversas opções que o mercado imobiliário oferece e aos cuidados e a atenção que devem necessariamente nortear os principais pontos envolvidos nas decisões e no ato da aquisição de imóveis, de maneira a conferir-lhes certeza e segurança, como, por exemplo, ter o adquirente resposta para os seguintes questionamentos: – a quem está adquirindo o imóvel? – sendo empresa, o que construiu e o que está construindo? – trata-se de incorporação imobiliária (preço fechado) ou condomínio fechado (preço de custo)? qual a natureza jurídica do terreno (próprio ou não) e do empreendimento? o projeto de construção está aprovado e licenciado pela Prefeitura? como é a composição da unidade autônoma, quais são as suas áreas (privativa, comum e total), seus locais de estacionamento (coberto ou descoberto) e quando será entregue? qual a maneira de pagamento e o indexador a ser utilizado para reajustamento monetário? o empreendimento é financiado por agente financeiro?

Têm em mente, ainda, a ADEMI-PE e o SINDUSCON-PE que também é preciso fixar com muita clareza a definição de incorporação imobiliária e de condomínio fechado, estabelecendo, na medida do possível, as suas substanciais diferenças, porque nem sempre elas são bem conhecidas pela maioria dos adquirentes de unidades imobiliárias, residenciais ou não, no momento de firmar um contrato.

Na incorporação imobiliária, que é submetida à rígida disciplina da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, a dona da obra é a incorporadora (comprovando ser proprietária do terreno, ou sua promissária – irrevogável e irretratável – compradora ou cessionária dos direitos à aquisição ou permutante) e a unidade autônoma é prometida em venda – antes ou durante a construção – na sistemática de preço fechado, ou seja, por valor fixo ou reajustável, de conformidade com a variação de um índice econômico previamente ajustado. A empreendedora (incorporadora) assume o risco inerente a todo o negócio, inclusive na concreção da hipótese de a construção custar-lhe mais caro do que o preço de venda; sendo o preço maior do que o pactuado, terá prejuízo, obviamente; se menor, o lucro será maior do que o previsto. Neste caso, se o estudo de viabilidade econômica do empreendimento tiver sido correto, o lucro será o aguardado, eis porque a empreendedora (incor-poradora) tem interesse direto que a obra seja o mais econômica possível.

Na modalidade de condomínio fechado, sistemática de preço de custo, o dono da obra é o conjunto de condôminos, correndo a construção por conta exclusiva destes, que assumem todos os riscos do negócio. Esse conjunto de condôminos (que são proprietários ou promitentes compradores das diversas frações ideais em que foi dividido o terreno) contrata diretamente a construtora, que receberá sua remuneração em percentual incidente sobre a receita ou despesa verificada na obra. O ritmo da obra, embora previamente pactuado, e o controle das contas ficam por conta de uma Comissão de Representantes.

Outra diferença substancial é que na incorporação imobiliária, sistemática de preço fechado, a empreendedora, ou incorporadora, não tem o dever de dar satisfação a ninguém, já que o risco negocial é todo seu, pelo que se algum, ou alguns dos adquirentes, por qualquer motivo, deixar de pagar as parcelas do preço ajustadas, a empreendedora arcará com as consequências e deverá honrar com seu compromisso de entregar a edificação e as unidades autônomas dos demais adquirentes; seu problema deverá ser, exclusivamente, com o inadimplente, a ele aplicando-se o que o contrato dispuser. Os demais adquirentes não deverão ter qualquer percalço no recebimento das respectivas unidades autônomas.

No condomínio fechado, sistemática de preço de custo, dá-se exatamente o inverso; havendo inadimplência de condômino, ou os demais continuam a bancar a obra (aplicando, evidentemente, ao devedor as sanções previstas em contrato) ou simplesmente são compelidos a pará-la, por falta de recursos, até que se substitua o inadimplente.

Por fim, uma outra diferença entre incorporação imobiliária e condomínio fechado merece registro: na primeira modalidade (incorporação imobiliária), o passivo de qualquer natureza, incluindo os débitos trabalhistas, previdenciários, fiscais e com fornecedores é, exclusivamente, da empresa empreendedora (incorporadora), que por ele responderá, sem repercussão para os adquirentes das unidades autônomas; na segunda modalidade (condomínio fechado ), o passivo, também incluindo os débitos trabalhistas, previdenciários, fiscais e com fornecedores, é do condomínio e, consequentemente, dos condôminos.

Recife, 02 de setembro de 1997.

Documentação para aquisição do imóvel

MUITA ATENÇÃO NA LEITURA DOS DOCUMENTOS ENVOLVIDOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL, POIS ELES CONTÊM INFORMAÇÕES IMPORTANTES E, NO FINAL, VALE SEMPRE O QUE ESTÁ ESCRITO.

A. Regras Gerais

No caso de não compreender o assunto com exatidão ou se tiver dúvidas, procure uma assessoria especializada no assunto;

Não assine qualquer documento antes de compreender todo o conteúdo e o alcance do que está escrito (Código de Defesa do Consumidor, art. 39);

Seja exigente na aquisição do seu imóvel e tome a decisão pautando-se em suas necessidades, o tipo do imóvel e sua maneira de pagamento;

Compare o que está escrito no contrato e nos documentos com as informações que lhe foram dadas;

Lembre-se que, como dispõe o Código Civil (art. 235), dentre outras restrições, “o marido não pode, sem consentimento da mulher, alienar ou gravar de ônus reais os bens imóveis, ou direitos reais sobre imóveis alheios”, eis porque, se casado, a esposa deverá necessariamente constar no documento como alienante ou outorgante uxória;

Lembre-se, também, que as procurações só têm validade enquanto o outorgante estiver vivo, se antes não foi revogada ou extinta;

No caso de o alienante ser pessoa física, verifique e conheça a qualificação completa da parte contratante (nome completo e da esposa, se for casado; nacionalidade; estado civil; regime de bens, se casado; profissão, inclusive da esposa, se for casado; endereço completo e detalhado; Cédula de Identidade, com indicação do órgão emissor, e inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda);

No caso de alienante pessoa jurídica, exija a qualificação completa, endereço completo e detalhado, inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda, nos órgãos governamentais e de classe, nome completo e função do seu representante, seu endereço completo e detalhado; Cédula de Identidade, com indicação do órgão emissor, e inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda;

Atente para o foro pactuado para dirimir questões oriundas do contrato;

Examine cuidadosamente as hipóteses de rescisão contratual;

Lembre-se que, nas vendas fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio, o adquirente pode desistir do contrato no prazo de sete dias a contar da assinatura, devendo protocolar seu pedido por escrito e receber os valores pagos (Código de Defesa do Consumidor, art. 49);

Nos casos de pagamento com cheque, faça-o sempre nominal ao alienante;

Não assine contrato ou proposta em branco ou com espaços em branco;

Somente após a leitura atenta e o entendimento de todas as cláusulas, assine o contrato, rubricando todas as páginas;

O contrato deve ser, sempre, assinado na presença de duas testemunhas qualificadas e do vendedor;

Exija uma via do contrato original, reconhecendo a firma de todas as assinaturas.

B. Regras Especiais

B.1 Imóvel em Construção (Incorporação Imobiliária)

Certidão atualizada do Registro da Incorporação Imobiliária, expedida pelo Cartório de Imóveis, como determina a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964;

Certidão vintenária e negativa de ônus reais (Cartório de Imóveis).

B.2 Condomínio Fechado(*), Imóveis Novos ou Usados

EXIJA A APRESENTAÇÃO DOS SEGUINTES DOCUMENTOS E CERTIDÕES:

Do alienante (pessoa jurídica):

Certidões de todos os Cartórios de Distribuição Estadual;

Certidão negativa de pedido de falência ou requerimento de concordata, passada pelo Cartório Privativo da Justiça Estadual;

Certidão do Cartório de Distribuição Federal;

Certidões de todos os Cartórios de Protestos;

Certidão negativa da dívida da União inscrita (Fazenda Nacional);

Certidão negativa de tributos federais administrados pela Receita Federal;

Certidão negativa de débito com a previdência e assistência social (CND do INSS);

Certificado de regularidade de situação para com o Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS);

Cópia do cartão de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;

Cópia do contrato social e suas alterações (não estando consolidado);

Certidão negativa da Fazenda Estadual;

Declarações de idoneidade financeira, fornecidas por dois bancos.

Do alienante (pessoa física):

Certidões de todos os Cartórios de Distribuição Estadual (cível e criminal);

Certidão do Cartório de Distribuição Federal;

Certidões negativas de interdição, tutela ou curatela (Cartórios Privativos de Órfãos, Menores, Interditos e Ausentes);

Certidões de todos os Cartórios de Protestos;

Certidão negativa da dívida da União inscrita (Fazenda Nacional);

Certidão negativa de tributos federais administrados pela Receita Federal;

Declaração de não vinculação à previdência e assistência social;

Cópia do cartão de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda;

Cópia da certidão de casamento (se casado);

Cópia da Cédula de Identidade.

Do imóvel:

Escritura definitiva registrada no Cartório de Registro de Imóveis;

Certidão negativa municipal (Prefeitura Municipal);

Certidão vintenária e negativa de ônus reais (Cartório de Imóveis);

Certidão da Delegacia do Serviço do Patrimônio da União, atestando ser o imóvel de marinha ou não;

Comprovante de quitação de débitos condominiais;

Comprovantes de pagamento de contas de água, esgoto, energia elétrica, telefone etc.;

( * ) Relativamente à fração ideal de terreno

Escolha do Imóvel

Obter informações e referências corretas, é conduta que o adquirente deverá ter para decidir com acerto, evitando demora e transtorno.

Pergunte tudo o que quiser e precisar saber; não se acanhe, pois o vendedor tem interesse e dever de lhe esclarecer todos os detalhes antes de concluir a alienação do imóvel.

Convém anotar todas as informações colhidas sobre o imóvel, pois isto o ajudará na avaliação e decisão sobre a aquisição.

Pontos a serem avaliados na aquisição do imóvel.

A. Quanto à localização

Conheça e analise a localização do imóvel (bairro, rua, ventilação, nível de ruído, vista permanente e áreas verdes próximas);

Verifique a infra-estrutura do entorno (sistema de transporte, segurança, escola, lazer e comércio – supermercado, padaria, farmácia etc.);

No caso de imóvel para fins não residenciais, analise o ponto;

Examine a valorização dos imóveis do bairro;

B. Quanto ao terreno onde está assentado o imóvel

Verifique a titularidade do terreno e sua natureza jurídica (próprio ou não);

Se próprio, exija a comprovação do pagamento dos tributos incidentes.

Se não é próprio, além da comprovação dos tributos incidentes, exija também o comprovante do pagamento do foro devido ao titular do domínio (União, Estado, Município ou entidades privadas);

Examine se está juridicamente regularizado no nome do alienante;

Examine se está livre e desembaraçado de ônus ou gravame;

Lembre-se que, em se tratando de imóvel que não é próprio, além do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis ou de direitos a eles relativos (2%), há o pagamento do laudêmio (5%);

C. Quanto ao Projeto do Imóvel

Verifique se o projeto está licenciado pela Prefeitura Municipal ou se há impedimento;

Conheça a metragem da área privativa do imóvel (não confundir com área total; esta inclui, além da área interna do imóvel, a área comum);

Certifique-se de que a área privativa tem dimensão que atende às suas necessidades;

Observe as opções existentes nas áreas comuns – jardim, playground e outras;

Examine a planta de estacionamento coletivo e verifique a facilidade ou dificuldade de acesso e se é coberta ou descoberta;

Verifique se a dimensão dos ambientes e cômodos do imóvel comportam ou seus móveis atuais ou aqueles que são sugeridos em planta de ambientação;

Havendo unidade decorada, procure visitá-la e compare-a com as informações levantadas;

Verifique o nível de acabamento, interno e externo da edificação, e o padrão de qualidade dos materiais utilizados ou a utilizar, caso ainda esteja em construção;

Examine as especificações de acabamento e dos materiais do imóvel e se atenderão as suas exigências;

Verifique a arquitetura externa da edificação, avaliando, em especial, os aspectos de segurança (patrimonial e pessoal) e sua apresentação visual;

Na aquisição de apartamento de cobertura, procure conhecer e observar, ainda, os aspectos de impermeabilização das lajes do teto dos pavimentos da unidade;

Na aquisição de unidade em apart-hotel, flat ou residencial com serviços, é conveniente, também, conhecer a infra-estrutura dos serviços básicos (limpeza, manutenção, comunicação, segurança, refeitório e outros);

Nos casos de aquisição de unidade não residencial, verifique a infra-estrutura de serviços e apoio que o condomínio oferece em benefício do seu negócio;

Verifique que opcionais são oferecidos (mobiliário, armários, estantes, balcões, geladeira e outros);

Lembre-se, sempre, que quanto maior for a oferta de serviços, equipamentos, área de lazer e outros opcionais, maior poderá ser a taxa condominial.

D. Observações Relativas a Incorporação Imobiliária

Verifique se o Memorial de Incorporação do empreendimento está registrado no Cartório de Imóveis, de acordo com a Lei nº 4.591/64;

E. Observações Relativas a Condomínio Fechado

Examine atentamente o contrato pelo qual irá aderir ao condomínio fechado (lembre-se que a taxa de adesão não está incluída no custo do imóvel e só lhe será devolvida se o empreendimento não for levado adiante; em alguns casos, mesmo não sendo formado o grupo algumas despesas serão descontadas na devolução);

Verifique se o orçamento está atualizado (o orçamento inicial deverá estar acompanhado da ART – Anotação de Responsabilidade Técnica no CREA – Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia do engenheiro que o elaborou);

Verifique se as especificações de materiais, acabamentos e instalações estão compatíveis com o orçamento;

Exija a minuta do contrato de construção e da promessa de compra e venda da fração ideal de terreno;

Exija a minuta da futura convenção de condomínio e analise e verifique a competência (direitos e deveres) da Assembléia Geral, inclusive se ela tem poderes para interferir no cronograma físico e financeiro da obra.

É IMPORTANTE A ANÁLISE DO PREÇO E A MANEIRA DE PAGAMENTO DO IMÓVEL, COMPARANDO COM O PADRÃO E VALORIZAÇÃO DO MESMO.

A. Na Incorporação Imobiliária e em Imóveis Novos ou Usados

Quanto ao preço:

Analise cuidadosamente o preço do imóvel;

Verifique se existem outros pagamentos a serem efetuados, além do preço total;

Tenha cuidado com o preço excessivamente abaixo daqueles praticados no mercado de imóveis em construção;

Quanto à maneira de pagamento:

Verifique se a maneira de pagamento se ajusta aos seus rendimentos;

Verifique se os juros cobrados estão de conformidade com os parâmetros da lei, ou seja, se convencionados no contrato, ficam limitados ao máximo de 12% (doze por cento) ao ano e, se não pactuados em contrato, limitados à taxa legal de 6% (seis por cento) ao ano, prevista no art. 1.062, do Código Civil Brasileiro, combinado com o art. 1º, do Decreto nº 22.626, de 07 de abril de 1933;

Verifique se a multa de mora decorrente do inadimplemento de obrigação no seu termo também está de conformidade com os parâmetros da lei, não podendo ser superior a 2% (dois por cento) do valor da prestação (art. 52, § 1º, da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 – Código de Defesa do Consumidor);

Saiba que ao adquirente é assegurado o direito à liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos (art. 52, § 2º, da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 – Código de Defesa do Consumidor);

Saiba que, nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento a prazo, são consideradas nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução contratual e a retomada do bem (art. 53, da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 – Código de Defesa do Consumidor);

Verifique também as vantagens da maneira de pagamento parcelado, observando:

Se existe flexibilidade através de planos personalizados;

Se o financiamento é próprio da empresa e ou de agente financeiro;

Qual índice é utilizado no reajustamento monetário das parcelas a serem pagas;

Qual o índice substituto, no caso de extinção, proibição ou congelamento daquele originalmente eleito;

Que o indexador que melhor reflete os custos da construção civil é o Índice Nacional do Custo da Construção (INCC), da Fundação Getúlio Vargas;

Os encargos cobrados, em caso de atraso de pagamento;

Tenha cuidado com parcelamento de preço em prazo excessivamente longo, em relação ao praticado normalmente no mercado, sem incidência de reajuste monetário e de juros;

B. No Condomínio Fechado

Analise cuidadosamente o custo do imóvel;

Verifique se existem outros pagamentos a serem efetuados, além do preço total;

Verifique a capacidade financeira das pessoas que fazem parte do grupo, antes de aderir à participação no condomínio fechado;

Verifique se o cronograma físico-financeiro da obra está condizente com suas possibilidades (maneira de pagamento ajustada aos seus rendimentos);

Verifique os encargos cobrados e as penalidades, em caso de atraso de pagamento;

Examine se o orçamento é calcado na realidade ou se é aquém dela, para atraí-lo a participar;

Examine se o custo da fração ideal do terreno e se a taxa de administração estão incluídos no custo total previsto para a unidade imobiliária;

Em caso de permuta do terreno por unidades a construir, verifique se a taxa da troca é adequada às do mercado e quais as obrigações transferidas para os condôminos (participantes), em relação ao proprietário do terreno.