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 Manuais
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Manual de Permuta por Área Construída |
O presente trabalho tem a
pretensão de dar um alerta aos construtores sobre
os altos índices de percentuais de troca de terreno
por área construída que estão sendo praticados no
Grande Recife.
Com a estabilidade econômica pós-plano Real o setor
da Construção Civil teve cada vez mais as suas margens
de lucro reduzidas, passando inclusive, os construtores,
a fazer o papel de agente financeiro, financiando
os clientes com prazos cada vez maiores. Com este
cenário, as empresas tiveram que se ajustar rapidamente,
investindo em processos de Produção e Qualidade,
buscando maior produtividade e com custos cada vez
mais reduzidos. Entretanto, as obras com recursos
próprios tem um período de construção maior do que
as financiadas, e por conseqüência, um retorno mais
a longo prazo .
Algumas empresas só se darão conta que o percentual
de troca foi alto, quando começarem a levantar o
resultado no final da obra.
Com o intuito de dar uma ferramenta de análise às
empresas, apresentamos o presente trabalho.
Os valores de terrenos aqui levantados, vem na maior
parte de negócios efetivados à vista no mercado,
e consultas as tabelas da Prefeitura da Cidade do
Recife (avaliação para cálculo do IPTU), para que
possamos comparar com os níveis de percentuais trocados. |
| Tabela de valores de m²
para preços de terrenos |
| Bairros |
R$ m² à
vista |
| BOA VIAGEM |
|
| Terminal / 1º jardim |
1.200,00 |
| 1º jardim / Pina |
900,00 |
| Navegantes |
500,00 |
|
Cons. Aguiar / Dom. Ferreira |
300,00 |
| Terminal / Clinical Center
|
300,00 |
| Clinical / Herculano Bandeira |
180,00 |
| Dom. Ferreira / Canal
Setúbal |
200,00 |
| Shopping Center / Pós
Canal Setúbal |
160,00 |
| SETÚBAL |
|
| Rua Setúbal |
350,00 |
| Região Sá
e Souza |
100,00 |
| IMBIRIBEIRA |
|
| Canal Jordão /
Mascar. de Morais |
48,00 |
| Região Av. Pinheiros
|
45,00 |
| PIEDADE |
|
| Bernardo Vieira de Melo
/ 3 Faixas |
150,00 |
| CANDEIAS |
|
| Bernardo Vieira de Melo
/ 3 Faixas |
80,00 |
| CASA AMARELA |
|
| Arraial / Av. Norte |
90,00 |
| Arraial / Encanamento |
115,00 |
| CASA FORTE |
|
| Monteiro / Apipucos |
100,00 |
| 17 Agosto / Encanamento |
150,00 |
| PRADO |
50,00 |
| TAMARINEIRA |
|
| Arraial / Av. Norte |
100,00 |
| Arraial / Pe. Roma |
150,00 |
| BOA VISTA |
100,00 |
| DERBY |
180,00 |
| ILHA DO LEITE |
170,00 |
| CID. UNIVERSITÁRIA
|
40,00 |
| CORDEIRO |
45,00 |
| TORRE |
80,00 |
| MADALENA |
|
| Beira Rio |
170,00 |
| José Bonifácio
/ Beira Rio |
120,00 |
| José Bonifácio
/ Real |
100,00 |
| ESPINHEIRO |
|
| Esquerda da João
de Barros |
150,00 |
| Direita da João
de Barros |
100,00 |
| AFLITOS |
150,00 |
| GRAÇAS |
|
| Região Damas |
175,00 |
| Região Igreja |
150,00 |
| ENCRUZILHADA |
50,00 |
|
Para compararmos preço
à vista com percentual de troca , consideremos
o seguinte projeto:
1. Tomando com base o terreno abaixo:
Terreno de 45 m x 30 m = 1350m2
Zup1= Coef (4) = 1.350m2 x 4 = 5.400m2
Apto 3 quartos / 1 Suíte de 95 m2 (2 apto
por andar) com Lâmina 224 m2
2 vagas de automóveis
24 pav. tipo = 48 aptos
3 pav. garagem
Se o terreno estiver, por exemplo, localizado
entre a Domingos Ferreira e o Canal Setúbal,
esse terreno sairia por R$ 270.000,00 (usando
a tabela acima, 1.350 m2 x R$ 200,00). Considerando
que o dono do terreno pegaria este capital e aplicaria
no mercado financeiro de renda fixa (atualmente
este tipo de aplicação rende em
torno de 1,60 % ao mês, Maio/97), e se desconsiderarmos
a inflação (taxa média IGPM
em 12 meses {0,793%} ) a taxa cai, na realidade
para 0,807 % ao mês, ou seja, esta será
a taxa efetiva de ganho real acima da inflação
que o dono do terreno terá.
Logo, considerando que em média uma construção
com recursos próprios do início
ao fim, leva 40 meses , a aplicação
dos R$ 270.000,00 ao final dos 40 meses (desconsiderando
a inflação) estaria em:
R$ 270.000,00 x (1,00807)40 = R$ 372.384,32.
Um apartamento no exemplo anterior, pronto para
venda à vista, sem considerar a inflação
estaria na faixa de R$ 90.250,00. Portanto, se
dividirmos, R$ 372.384,32 / R$ 90.250,00 = 4,13
aptos (quantidade de apartamentos que realmente
vale o terreno), que corresponderia uma troca
de 4,13 / 48 = 8,60 %.
Consideremos que existindo o risco maior para
o dono do terreno que irá permutar em área
ao invés de vender o terreno à vista
, poderíamos admitir que ele deveria ter
uma remuneração maior do que uma
aplicação de renda fixa, cujo risco
é baixo.
Colocaremos então, uma taxa de remuneração
adicional de 0,8% ao mês referente a esta
taxa . Logo, a taxa de remuneração
final sem considerar inflação será
de 0,807% + 0,8% = 1,607% (o dobro de qualquer
aplicação financeira de renda fixa).
Seguindo os mesmos passos teremos:
R$ 270.000,00 x (1,01607)40 =
510.868,25 / 90.250,00 =
5,66 apto / 48 = 11,79%
Podemos constatar que os percentuais adotados
hoje para permutas por área, em sua grande
maioria são maiores do que este encontrado.
Fazendo com que o dono do terreno tenha uma remuneração
na maioria das vezes muito maior do que o construtor,
que corre todos os riscos e realiza a obra, ou
seja, no nosso exemplo acima, mesmo dando ao dono
do terreno uma remuneração em dobro
que o mercado financeiro pratica, o percentual
da permuta passaria aos 11,79%.
Para se chegar a um percentual de troca de 20
% (9,60 apto em 48) a taxa de remuneração
do capital ao mês teria que ser de 2,96
% sem considerar a inflação , neste
caso, ainda assim é melhor tirar dinheiro
emprestado num Banco e comprar o terreno à
vista.
|
Seguindo o roteiro acima para outras áreas teremos:
1. Área do Shopping Center Recife / Pós Canal
Setúbal:
> Valor do terreno 1350 m2 x R$
160,00 = R$ 216.000,00
• Valor do terreno após os 40 meses sem considerar
inflação s/taxa de risco = R$ 216.000,00 x(1,00807)40
= R$ 297.907,45 /R$ 78.000,00 (apto à vista) = 3,82
aptos / 48 = 7,95 %;
• Valor do terreno após os 40 meses sem considerar
inflação considerando taxa de risco = R$ 216.000,00
x (1,01607)40 =
R$ 408.694,60 / R$ 78.000,00 (apto à vista) = 5,24
aptos / 48 = 10,92%.
2. Área Madalena Beira Rio
> Valor do terreno 1350 m2 x R$
160,00 = R$ 229.500,00
• Valor do terreno após os 40 meses sem considerar
inflação s/ taxa de risco = R$ 229.500,00 x(1,00807)40
= R$ 316.526,67 / R$ 84.000,00 (apto à vista) =
3,77 aptos / 48 = 7,85 %;
• Valor do terreno após os 40 meses sem considerar
inflação considerando taxa de risco = R$ 229.500,00
x ( 1,01607 ) 40 = R$ 434.238,01 / R$
84.000,00 (apto à vista) = 5,17 aptos / 48 = 10
,77%.
A tendência dos juros é de queda a longo prazo,
consequentemente, o percentual de troca deverá baixar
ainda mais.
O exemplo acima pode ser repetido para as diversas
áreas da tabela, devendo-se apenas ter o cuidado
de analisar se o empreendimento enquadra-se para
a demanda no local.
As características do exemplo foram elaboradas tendo
como base o mercado de Boa Viagem, mas, que sem
prejuízo algum, poderá ser estendido para outras
regiões.
Abaixo, montamos uma tabela com valores de taxas
com a soma da taxa de juros reais (sem considerar
a inflação), mais uma remuneração adcional de risco
para que o construtor possa fazer suas contas com
outras taxas, podendo analisar e avaliar a taxa
de risco que está remunerando o dono do terreno. |
Fórmula para achar fator
= (1+ taxa)n(prazo)
|
Taxa s/ inflação ao
mês *
|
Fator p/ achar o valor
futuro do Terreno no final 40 meses
|
|
0,8%
|
1,375
|
|
1,0%
|
1,489
|
|
1,2%
|
1,611
|
|
1,6%
|
1,887
|
|
1,8%
|
2,041
|
* Estas taxas deverão ser atualizadas mensalmente
com a finalidade de mantê-las sintonizadas com o
mercado financeiro.
Exemplo : Terreno nas Graças
Y ® Tamanho
do terreno x valor por m 2 à vista
L ® Valor
do apartamento à vista considerando que está pronto
Z ® Quantidade
de unidades do empreendimento
K ® Fator
para achar valor futuro(tabela acima)
W ® Valor
futuro do terreno
Q ® Quantidades
de unidades para troca
P ® Percentual
de troca
Teremos as fórmulas:
Y x K = W
W / L = Q
Q / z = P
Ao aplicarmos os valores nas variáveis teremos os
resultados. Usando o exemplo discutido anteriormente
teremos:
R$ 229.500,00 x 1,887 (taxa de
1,6 % ao mês) =
R$ 433.066,50 / R$ 87.400,00 =
4,955 / 48 = 10,3 %
Cada terreno tem sua particularidade , o importante
é que o empresário faça as contas com valores reais
, para verificar até que percentual pode se chegar
, para ter um retorno satisfatório (cada empresário
tem o seu), se for fazer uma troca por área. O empresário
tem que ter em mente que o mercado imobiliário é
muito dinâmico , forçando-o a ser cada vez mais
ágil, para que este possa se antecipar as novas
tendências e condições do mercado que estão surgindo.
O presente trabalho foi realizado no mês de abril
/maio de 1997 , os valores dos terrenos foram levantados
à vista , de negócios efetivamente realizados. Os
valores ainda foram checados com avaliações da prefeitura
e por valores registrados em cartório para verificar
se havia alguma distorção nos resultados levantados.
COMPONENTES DA COMISSÃO DE ESTUDOS E ELABORAÇÃO:
• Francisco Bacelar
• Félix Cantalício
• Antônio Carrilho
• Arménio Ferreira
• Sérgio Falcão
• Carlos Frederico de Carvalho Klaus
Obs:
Primeiro fechamento em 16 de Maio de 1997
Versão final em 03 de julho de 1997 (texto/apresentação)
Dados são referentes ao mês de Maio de 1997
Direitos reservados:
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