Mercado Imobiliário - IVV

Setembro/2008

Resultados Gerais

Em setembro o Índice de Velocidade de Vendas de Imóveis – IVV para unidades residenciais atingiu 9,5%, resultado que continuou refletindo o bom momento do mercado imobiliário na Região Metropolitana do Recife - RMR. Com isso, o IVV médio de 2008 alcançou 7,9%, melhor resultado dos últimos 8 anos. Cabe ressaltar que essas informações são referentes ao mês de setembro, período que ainda não se havia penetrado mais profundamente na crise financeira que vem abalando as bolsas de valores do mundo inteiro e que vem, a cada dia, apontando para as dificuldades que serão enfrentadas a partir de uma recessão que se avizinha para a economia mundial em 2009.

A rigor, só a partir da coleta das estatísticas do mês de outubro é que passaremos a acompanhar os efeitos da crise nos diversos setores de atividade. Um olhar mais cuidadoso, certamente, nos remeterá ao segmento da construção civil, que vinha crescendo largamente no país e em Pernambuco. Bem sabemos os efeitos positivos gerados no emprego e na renda quando há um crescimento significativo da atividade construtiva. Porém, com as perdas bilionárias das construtoras brasileiras que abriram recentemente seu capital na bolsa, há de se considerar que o mercado irá se ressentir, só não se sabe ainda o tamanho desse ressentimento. Por outro lado, o encarecimento do crédito e, sobretudo, a desconfiança dos consumidores para se endividarem a longo prazo, possivelmente, reduzirá o dinamismo do mercado imobiliário. Mas de tudo o que se tem vivenciando fica para o sistema de concessão de crédito para financiamentos bancários e para as construtoras/ incorporadoras a lição do que não se deve fazer a partir da experiência desastrosa das concessões de crédito a consumidores considerados duvidosos, ou no linguajar americano, consumidores “subprime”.

Analisando os resultados do comportamento do mercado imobiliário da Região Metropolitana do Recife, tem-se que em setembro as ofertas apresentaram uma redução de 3,5% frente ao patamar de agosto, mesmo tendo ocorrido 510 lançamentos no mês. Isso se explica pelo elevado volume de vendas que o mercado vem praticando este ano. Mesmo assim, as ofertas totalizaram 6.909 unidades, nível 73,7% maior se observado o registrado em setembro do ano passado. Do total existente no mercado na atualidade, 53,2% são unidades com 03 quartos sociais e 32,1%, com 02 quartos. Outros 10,5% são unidades com 04 quartos ou mais e 4,2% com 01 quarto social. No que se refere aos lançamentos do mês de setembro, das 510 unidades acima citadas 71,2% têm 03 quartos sociais, 19,4% 02 quartos e 9,4% 01 quarto. Em relação à localização Boa Viagem agregou 42,7% desses novos lançamentos, Imbiribeira 26,7%, Boa Vista 25,9% e Cordeiro, 4,7%. Com os números de setembro, em 2008 já foram lançadas 5.649 unidades, o que significa 221,3% mais do que o praticado em igual período de 2007. Desse volume 56,3% foram unidades com 03 quartos, 25,8% com 02 quartos, 9,5% com 04 quartos ou mais e 8,4% com 01 quarto. Em termos de localização Boa Viagem lidera o ranking com 24,4% do total, seguido por Piedade com 14,4%, Imbiribeira com 9,6% e Torre com 8,2%.

No que se refere às vendas de setembro foram anotadas 581 unidades, um resultado 20,7% menor que o número recorde de agosto, mas que não reflete os resultados da crise financeira pelos fatos já explicitados. O desempenho de setembro, foi o segundo melhor resultado do ano, tendo sido comercializados 44,8% de imóveis com 3 quartos, 34,9% com 02 quartos, 12,2% com 04 quartos ou mais e 8,1% com 01 quarto. Com isso, o acumulado do ano registra um crescimento de 79,8% em relação ao período janeiro a setembro de 2007, com destaque para os negócios efetuados em imóveis com 02 (110,4%) e 03 quartos (103,6%), não deixando também de referenciar o crescimento dos imóveis com 01 quarto (43,2%) e com 04 quartos ou mais (22,0%).

O desempenho do mercado imobiliário da Região Metropolitana do Recife em 2008 é o melhor dos últimos 13 anos, quando a FIEPE começou a realizar a Pesquisa IVV, acompanhando mensalmente o comportamento dos imóveis novos. Em relação a setembro de 2007, as vendas cresceram 94,3% e o desempenho do mês de setembro de 2008 é o melhor já registrado pelo estudo para esse mês específico, desde o início da Pesquisa em agosto de 1995. O total comercializado em nove meses de 2008, já supera em 5% o melhor ano do mercado, considerado como benchmarking pelos empresários do setor, o ano de 2002. E estamos aqui comparando 9 meses com 12 meses. O que se acreditava até o início da crise financeira era que teríamos um ano muito favorável para o mercado, o que vinha se confirmando até então. Mas mesmo com as recentes medidas anunciadas pelo Governo de auxílio ao setor construtivo, não se sabe quando isso se refletirá no comportamento do consumidor que estava, até então, bastante entusiasmado em contar com financiamentos de longo prazo para a aquisição da casa própria. A partir da crise o que se viu foi muita desconfiança e temor dos consumidores em se endividar por um longo prazo, trazendo de volta lembranças não muito agradáveis do passado recente em relação aos financiamentos imobiliários. Aguarda-se, assim, ansiosamente a serenidade dos mercados financeiros e o retorno da confiança plena dos consumidores para manter o mercado imobiliário aquecido, não só nos meses finais de 2008, mas, sobretudo, em 2009, quando já se espera uma redução do patamar do crescimento do Produto Interno Bruto brasileiro.

O perfil das ofertas e vendas por área privativa revela que 59,5% do total ofertado foram unidades de 50 a 70m2, o que representa 234.483m2 (46,2% do total do mercado: 507.249m2). Pelo lado das vendas do mês houve uma maior concentração (42,7%) das unidades com área de 50 a 70m2, outros 20,7% de 100m2 a 150m2 e 20,3% de 50m2, concentrando 83,7% da totalização das vendas.

Com o mercado recebendo mês a mês um volume cada vez mais expressivo de lançamentos, o perfil atual das ofertas por estágio da obra mostra poucas alterações em relação ao mês passado. Nesse sentido, 55,6% do total estavam na planta e 21,1% na fundação da obra. As demais estavam na estrutura (7,5%), no acabamento (10,5%) e prontas para morar (5,3%). Dos negócios efetuados no mês em análise registra-se um grande aumento nas vendas com a obra no estágio na fundação com 42,5% do total das vendas, outros 42,9% na planta, 6,5% na fase de acabamento, 5,9% em unidades prontas para morar 2,2% e na estrutura. Assim, a pesquisa revelou que, de janeiro a setembro de 2008, 40,2% das vendas ocorreram em unidades na planta, 34,5% na fundação da obra, 11,6% no acabamento, 9,2% na estrutura, e 4,5% em unidades já prontas para morar.

Em relação à modalidade de aquisição – origem dos recursos, em setembro de 2008, o mercado ofertou 57,6% do total através da venda direta (recursos próprios) e 33,4% via financiamentos bancários. O restante ficou em 4,6% para cooperativas e 4,4% para os condomínios fechados. Em relação às vendas houve um aumento na modalidade de recursos próprios (74,9%), e uma queda na de financiamentos bancários (23,9%). As demais ocorreram via condomínios fechados (0,9%) e cooperativas (0,3%). No acumulado do ano 27,0% das vendas realizadas foram através de financiamentos bancários, enquanto através de recursos próprios a participação foi de 53,8%.

Os prazos para financiamentos para a compra de imóveis, na Região Metropolitana do Recife, estendem-se até 360 meses, dependendo do tipo e fase da obra do empreendimento. Para aqueles, por exemplo, que estão prontos para morar os prazos mínimos variam de 24 meses (04 quartos ou mais) a 40 meses ( 01 e 02 quartos) indo até 300 meses (04 quartos ou mais), informações essas detalhadas na tabela 19.

O estudo do comportamento das ofertas de setembro de 2008, por bairro, mostrou Candeias com 20,4% do total ofertado seguido por Boa Viagem com 18,6% e Piedade (12,6%). Esses três bairros juntos foram responsáveis por 51,6% do total ofertado pelo mercado em setembro. As vendas do mês em análise foram mais representativas em Candeias (28,7% do total) e Boa Viagem (27,9% do total), seguidas pelas realizadas na Boa Vista (7,6%) e Imbiribeira (5,7%), citando os registros mais relevantes. Com isso, no acumulado do ano de 2008, Boa Viagem permanece na liderança com 32,0% das vendas do ano, com destaque para as comercializações dos imóveis com 03 quartos sociais.

A pesquisa revelou ainda que no perfil das ofertas de setembro existia uma maior quantidade de unidades com 02 elevadores (39,5% do volume total do mercado). Em seguida registram-se os sem elevadores (25,4%), 17,0% com 01 elevador, (13,0%) com 03 elevadores e 5,1% com 04 ou mais elevadores. No contexto das vendas, o volume maior ocorreu em unidades com 02 elevadores (37,5% do total), sendo a maioria com 03 quartos sociais. A análise das ofertas por vagas de garagem revelou que 76,7% dispõem apenas de 01 vaga por unidade e 17,2% de 02 vagas. Os imóveis que oferecem 3 vagas representaram 4,6% do total e os com 04 vagas, apenas 1,5%. Nesse sentido, 68,7% das vendas do mês em estudo ocorreram em unidades com 01 vaga, 24,4% com 02 vagas, 6,5% com 03 vagas e 0,4% com 4 vagas ou mais.

Em relação aos imóveis comerciais a pesquisa computou, em setembro, um IVV de 5,8%, resultado superior ao índice de agosto (4,1%). Foram registradas vendas nos bairros de Boa Viagem (imóvel com área que oscila de 20 a 50m2) e na Ilha do Leite (imóvel com área acima de 80m2). Por fim, a pesquisa identificou em relação ao número de postos de trabalho junto as empresas da amostra do IVV, um total de 7.108 empregados, resultado 0,5% superior ao do mês imediatamente anterior e 4,8% maior se comparado ao mês de setembro de 2007.