O consultor Washington Marques faz, a seguir, uma avaliação sobre a importância do financiamento bancário para o mercado imobiliário. Diante das boas perspectivas para este ano, ele recomenda a modalidade como mais uma opção para os construtores. É possível acreditar nos financiamentos bancários para os negócios imobiliários? WM- Penso que sim. Logicamente há uma classe social que não necessita de financiamento bancário para compra dos seus imóveis. Este comprador, de classe média alta, vai continuar preferindo financiar diretamente com o construtor nas incorporações imobiliárias com um prazo de financiamento relativamente pequeno, o que se mostra rentável para o construtor e comprador ou nos condomínios onde se paga o imóvel durante o período de obra. As demais classes sociais não terão muita saída para a compra do seu imóvel, pois a perda de renda obriga o alongamento do perfil da dívida, o que somente é possível através dos financiamentos bancários em que os prazos, dependendo da instituição financeira e do valor do financiamento, podem chegar até 240 meses. Claro que é uma prerrogativa do mutuário hoje escolher este prazo para amortização, obviamente dependendo de sua renda. Significa dizer que nos financiamentos bancários de hoje, que são completamente diferentes dos financiamentos do passado, os mutuários podem tanto definir um prazo menor para pagamento, como fazer amortizações ao longo do tempo, e ainda mais optando pela amortização da dívida ou pela diminuição das prestações. Todas estas informações e esclarecimentos precisam ser dadas aos compradores no momento da negociação, inclusive fazendo simulações de prestação, renda e prazo de pagamento, mostrando toda clareza do negócio. O que há de diferente nos financiamentos bancários hoje quando comparados aos do passado? WM- Em primeiro lugar não dá para comparar as modalidades de financiamento do passado com as que existem hoje. Eu gostaria de destacar alguns pontos interessantes: Difundiu-se uma idéia de que os financiamentos imobiliários eram impagáveis. De fato, isto acontecia porque com a utilização do sistema TABELA PRICE, onde por definição as prestações são constantes ao longo do tempo e se amortiza muito pouco no início do ciclo de pagamento, mês a mês desde o momento zero, combinado com uma alta taxa de inflação no passado, ao invés da dívida ser amortizada, ela era aumentada, provocando um resíduo ao final do contrato. Como havia uma cláusula de renegociação da dívida caso a amortização não se completasse, este resíduo se tornava uma nova dívida ao final do prazo estipulado, prolongando excessivamente a amortização. É por isso que acontecia em meados do contrato um aumento da dívida inicialmente contraída, com a desvalorização do imóvel que a esta altura já tinha bastante tempo de uso. E como são os financiamentos hoje? WM- Completamente diferentes. 1- Não existe cláusula de renegociação ao final do contrato. Acabou o prazo estipulado, todas as prestações foram pagas, conseqüentemente não há mais dívida; 2- O sistema utilizado por todas as instituições bancárias é o Sistema de Amortização Constante (SAC), onde como o próprio nome diz as amortizações são constantes mês a mês independente de qualquer coisa; 3- As prestações são decrescentes ao longo do tempo, nas condições econômicas atuais onde a correção monetária pela TR nos últimos anos apresenta-se num patamar muito baixo. No ano de 2004 a TR foi de 1,82%. Com isto, o comprometimento de renda no início da amortização (que é de 25%), ao final, é menos de 15%, mesmo sem considerar os eventuais aumentos salariais; 4- Como nos financiamentos bancários o imóvel é entregue em um prazo muito menor, os encargos com possível aluguel de outro imóvel é eliminado, proporcionando um ganho significativo. Até 70% do imóvel novo é pago utilizando-se o mesmo. Ex. um aluguel de R$ 500,00 por 18 meses de economia (prazo médio ganho até a entrega) = R$ 9.000,00 (de economia total) 5- Nos financiamentos bancários se pode usar o FGTS para abater tanto a dívida com o banco quanto a poupança direta com a construtora; 6- Há ainda a possibilidade de usar o FGTS uma vez a cada 12 meses para amortizar a dívida, podendo usar até 40% do valor depositado ao longo do ano. Este procedimento reduz o prazo de amortização. 7- As prestações já englobam seguros: Morte e Invalidez Permanente, Danos Físicos do Imóvel e Seguro Contra Incêndio; 8- O próprio contrato de financiamento tem força de escritura, evitando-se assim os custos cartoriais com a lavratura da escritura; 9- Há uma Lei que dá vantagens no pagamento do Imposto de Transmissão ITBI, para os contratos com financiamento bancários, onde o ITBI é de apenas 1 % do valor financiado, enquanto que nas transações diretas é de 2%. Ex: Valor do apartamento: R$ 150.000,00 Valor do financiamento: R$ 100.000,00 ITBI = 2% de R$ 50.000,00 + 1,0% de R$ 100.000,00 ITBI = R$ 1.000,00 + R$ 1.000,00 = R$ 2.000,00 Nas transações normais: ITBI = 2% de R$ 150.000,00 = R$ 3.000,00 Diferença a favor do cliente: R$ 1.000,00 10- Além disso, com a maior segurança jurídica dos contratos de financiamento, a possibilidade de renegociação com os Bancos a qualquer momento tornou-se mais simples, até no caso de eventuais inadimplências; Portanto, por tudo isso, associado a uma grande quantidade de recurso à disposição dos compradores e mais uma tendência a um volume de negócios cada vez maior, visto que em regiões mais adiantadas como Sul e Sudeste isto já é uma realidade, acreditamos que muito em breve estaremos no mesmo patamar de outros estados. É preciso, entretanto, que estas informações cheguem bem explicadas aos interessados, para que não reste nenhuma dúvida em relação à lisura desta nova modalidade. Mesmo assim, como nos últimos anos já houve realizações de financiamentos nesta nova modalidade no Recife, basta verificar o comportamento das prestações nesses empreendimentos para se comprovar a veracidade destes fatos. Você pode detalhar como são estes financiamentos e quais as instituições bancárias? WM: Claro. Há na Caixa Econômica financiamentos desde a Carta de Crédito Individual (o detalhamento dessa operação deve ser buscado na própria Caixa, pois as negociações como taxa de juros, por exemplo, são específicas de cada programa) até os financiamentos nos moldes associativos, onde o comprador se inscreve num grupo para aquisição de um imóvel em construção pré-aprovado pela CAIXA. No caso do financiamento da Carta de Crédito Associativa, o comprador deve buscar o estande de vendas das empresas nessas modalidades, e há alguns, onde todas as informações devem estar disponíveis, inclusive um software de simulação de prestações. Para exemplificar numericamente a modalidade de Crédito Associativo, no caso de imóveis com valores de vendas até R$ 80.000,00, e para compradores com renda até R$ 4.900,00, a taxa de juros é de no máximo 10,16% ao ano (nominal) mais a correção pela TR. Um apartamento com financiamento de R$ 70.000,00, por exemplo, num prazo de pagamento de 240 meses teria a primeira prestação de R$ 958,87 e a última de R$ 542,39. Essas prestações são regidas pelo sistema de amortização SAC, onde as prestações são decrescentes mês a mês. (ver graf 1). Há também na Caixa financiamentos associativos para imóveis mais caros com valores de venda acima de R$ 80.000,00. Nesse caso, a taxa de juros é de 12% ao ano (nominal) mais a correção pela TR, e o sistema de amortização é o SAC, como no anterior, onde as prestações são decrescentes mês a mês. Um apartamento de R$ 150.000,00, por exemplo, com financiamento de R$ 100.000,00 num prazo de pagamento de 180 meses, teria a primeira prestação de R$ 1.660,26 e a última de R$ 858,18. (ver graf 2). Nos Bancos privados os financiamentos são tomados diretamente pelos compradores à instituição de sua preferência, que busca uma construtora pré-aprovada para negociar a compra do seu imóvel. Nesse caso, o sistema de amortização também é o SAC, com taxa de juros de 12% ao ano (efetiva) mais a correção pela TR. Como nos Bancos privados essa taxa é efetiva, e os seguros são mais baratos, as prestações são um pouco menor. Para o mesmo exemplo anterior temos: Um apartamento de R$ 150.000,00, com financiamento de R$ 100.000,00, num prazo de pagamento de 180 meses, teria a primeira prestação de R$ 1.606,60 e a última de R$ 824,44. O que você acha que vai acontecer? WM- Há em curso um compromisso dos bancos em começar a veicular na mídia essa nova tendência nos negócios imobiliários. Isso valorizará o mercado, que, sem dúvida, possui uma demanda muito reprimida, fazendo com que efetivamente tenhamos muitos negócios. Portanto, o comprador deve estar atento, ir à procura dessas informações nas empresas construtoras que já oferecem financiamento pelos bancos, pois os preços hoje também estão altamente competitivos. Com o provável aumento das vendas há também uma tendência desses preços ficarem num patamar mais valorizado. Isso é uma lei de mercado. O mercado produtor está pronto para esse novo momento? WM- Há no mercado construtores que não têm nenhuma experiência com financiamentos bancários e vão precisar aprender como funcionam essas operações, bem como os profissionais de vendas (corretores), que precisarão estudar todas essas facilidades para informar aos clientes compradores. É um momento de reciclagem para adaptação a essa nova realidade.